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L’amministratore è il soggetto indicato dalla compagine condominiale di occuparsi dell’amministrazione dello stabile, della sua gestione, del rispetto del regolamento e della tenuta della contabilità. Ha competenze molto diffuse che spaziano dalla manutenzione ordinaria alla conservazione e tutela dei beni comuni. Le sue attribuzioni sono di natura esecutiva ed amministrativa. Infatti, oltre a dare attuazione alle delibere assemleari, si occupa anche di adempimenti fiscali e tributari.

Questa particolare figura è legata ai condomini da un rapporto di mandato con rappresentanza disciplinato dall’art. 1703 c.c.. Si ricorda, a tal proposito,il mandato è il contratto con cui il mandatario, che in tal caso è l’amministratore, si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto del mandante (i condomini). Pertanto, il professionista, in qualità di mandatario, soggiace alle regole dettate dal Codice Civile in relazione a questa fattispecie contrattuale.

Le funzioni

La necessaria premessa è che nello svolgimento del suo incarico l’amministratore di condominio deve impiegare la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710 c. 1 c.c.).

Le principali attribuzioni dell’amministratore di condominio sono contenute nell’art. 1130 c.c. anche se il regolamento condominiale può contenere ulteriori previsioni a riguardo. Tutti i provvedimenti adottati dal professionista sono obbligatori per i condomini (art. 1133 c. 1 c.c.).

La norma individua le attività di ordinaria amministrazione in cui si sostanzia l’incarico dell’amministratore mentre per gli atti di straordinaria amministrazione occorre un’espressa deliberazione assembleare.

• Eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominale e curare l’osservanza del regolamento condominiale  (art. 1130 n.1);
• disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune (art. 1130 n.2);
• riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni (art. 1130 n.3);
• compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio (art. 1130 n.4);
• eseguire gli adempimenti fiscali (art. 1130 n.5);
• curare la tenuta del registro dell’anagrafe condominiale nonchè ogni dato relativo alla sicurezza dell’immobile (art. 1130 n.6);
• curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e di revoca dell’amministratore e del registro di contabilità … (art. 1130 n.7);
• conservare tutta la documentazione inerente alla pripria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico – amministrativo dell’edificio e del condominio (art. 1130 n.8)
• fornire al condomino che ne faccia richiesta l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso. (art. 1130 n.9);
• rendiconto condominiale annuale della gestione e convocazione dell’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

Chi può svolgere le funzioni di amministratore di condominio?

L’art 71 bis delle disposizioni attuative del codice civile indica chiaramente i requisiti necessari per svolgere la funzione di amministratore di condominio. Essi sono:

1. avere godimento dei diritti civili;
2. non essere stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e , nel massimo, a cinque anni;
3. non essere sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
4. non essere stati interdetti o inabilitati;
5. il nome non deve risultare annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
6.  aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
7. aver frequentato un corso di formazione iniziale e svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

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